Cene građevinskog zemljišta u Srbiji uveliko zavise od lokacije, pristupa i infrastrukture, pa razlike umeju da budu ogromne čak i u istoj opštini.
Podaci iz Registra cena nepokretnosti pokazuju raspon od nekoliko desetina evra po aru u manje traženim sredinama do iznosa koji prelaze desetine hiljada evra po aru u najatraktivnijim zonama velikih gradova.
Paralelno sa tim, sve je više placeva koji stoje prazni, iako formalno spadaju u građevinsko zemljište.
Razlog obično nije jedan: u igri su troškovi priključaka i komunalnog opremanja, urbanistička ograničenja, komplikovani imovinsko pravni odnosi i oprez investitora zbog skupljeg finansiranja.
Koliko košta ar građevinskog zemljišta u Srbiji?
Zbog toga razlike idu od skoro simboličnih iznosa u manjim mestima do cifra koje u najboljim zonama velikih gradova idu u ekstrem.
RGZ podaci za 2024. pokazuju raspon za građevinsko zemljište namenjeno stambeno poslovnoj gradnji od 10 EUR po aru do preko 100.000 EUR po aru.
Još jedna stvar pravi zabunu: cena iz oglasa i cena u ugovoru često nisu ista priča. Oglas ume da pokaže želju prodavca, dok ugovor pokaže gde se tržište zaista preseklo.
Razlika najčešće nastane kad se ispostavi da parcela nema dobar prilaz, da priključci nisu rešeni, da vlasništvo nije čisto, ili da urbanistički uslovi ne dozvoljavaju ono što kupac planira. Sve to obori cenu, ili produži proces toliko da ljudi odustanu.
Beograd i Novi Sad: najskuplje zone i najveći rasponi
U Beogradu i Novom Sadu cena ara često manje zavisi od same površine, a više od toga koliko može da se izgradi i koliko brzo projekat može da krene.
RGZ brojevi lepo pokazuju koliko su razlike velike. U 2024. za Zvezdaru se vidi raspon od 165 do 111.913 EUR po aru, a za Novi Sad od 150 do 58.943 EUR po aru.
Čak i unutar Beograda, opštine imaju raspon koji ide od desetina EUR po aru do desetina hiljada: Palilula 150 do 19.392, Voždovac 48 do 84.460, Čukarica 50 do 73.378 EUR po aru.
Zašto toliki rasponi?
Zato što u istu opštinu ulazi sve, od periferije do mesta gde jedna dobra parcela znači zgradu sa mnogo kvadrata.
U tim primerima u vrhu raspona obično stoje placevi sa jakim potencijalom gradnje, a u dnu placevi sa slabijim uslovima ili slabijom lokacijom.
Velike razlike u istom gradu: centar, periferija, prigradska naselja
Razlika u ceni često se ne pravi na nivou grada, nego na nivou ulice. Parcela može da bude u istom naselju, a da jedna ima asfalt, vodu i struju na granici, a druga da zahteva dodatne radove, dozvole i dogovore.
Jedna može da ima čist prilaz i dobru širinu fronta, druga da bude u drugom redu, pa bez rešene službenosti praktično stoji.
Periferija i prigrad deluju povoljno, ali tu se najčešće krije ona “druga cifra”. Kad treba da se dovuče infrastruktura, srede priključci, reši put ili odvodnja, ukupna cena ode gore.
Zbog toga se dešava da plac stoji godinama, jer na kraju ispada da gradnja košta više nego što je planirano.
Kad su uslovi stroži i dozvoljena samo porodična kuća, cena ima plafon, čak i kad je kraj “u trendu”.
Ukoliko niste sigurni da li je sada pravo vreme da prodate svoj plac ili ga date investitorima da na njemu izgrade zgradu ili neki drugi objekat, svakako ste u obavezi da ga održavate. Ovo važi čak i za manja mesta, pogotovo sa dvorištem koje izlazi na put.
Na primer, u slučaju da vaš posed naruši izgled okoline ili je ugrozi zbog šiblja i visoke trave, može doći do toga da dobijete kaznu za neodržavanje. Ukoliko vam treba jednostavno rešenje da uklonite šiblje i visoku travu sa svog placa, obavezno pogledatje robot kosilice dostupne na sajtu tenk.rs
Priključci i komunalije: šta se sve plaća pre početka gradnje
Prva grupa su priključci na mreže: struja, voda, gas gde postoji, telekom, pa i odvodnja. Svaki ima svoje uslove, svoj zahtev i svoj papir.
Druga grupa su geodetski i projektni poslovi: obeležavanje parcele, situacioni plan, projekat, elaborati, saglasnosti.
Treća grupa su lokalne obaveze koje se vezuju za gradnju: doprinos za uređivanje građevinskog zemljišta i razne administrativne takse, gde iznos zavisi od zone, namene i površine objekta.
Zbog toga plac u dobroj ulici često pobedi “jeftiniji” plac u prigradu. Kod dobrog placa veliki deo ovih stavki ide brže i jeftinije, jer mreže već postoje, prilaz postoji, a uslovi su jasni.
Urbanistički uslovi: šta plan dozvoljava, a šta blokira
Najčešća rečenica u oglasu je da plac ima “mogućnost gradnje”.
U praksi znači vrlo malo dok se ne vidi šta plan tačno dozvoljava. A ovde možete pogledati i neke od najvećih infrastrukturnih projekata koji su u planu u Srbiji za naredne godine.
Najbitnije stvari su namena, dozvoljena spratnost, zauzetost i izgrađenost, kao i obavezna udaljenja od međa, ulice i suseda.
Dešava se i da plac formalno jeste građevinsko zemljište, ali da plan još nije usvojen za tu zonu, ili da su potrebne izmene plana da bi projekat imao smisla. Ovde možete pročitati šta je potrebno da plac postane građevinsko zemljište.
Vlasništvo i dokumentacija: gde najčešće nastaju zastoji
Najveći deo problema nastaje zbog imovinsko pravnih odnosa i neusaglašenih podataka u evidencijama, pa parcela ostaje neiskorišćena i kada lokacija deluje povoljno.
Provera lista nepokretnosti pre pregovora
Neophodna je provera lista nepokretnosti u katastru: vlasništvo, udeo, tereti, zabeležbe, službenosti i pravo prolaza.
Suvlasništvo sa više lica predstavlja poseban rizik, jer prodaja i kasniji postupci za gradnju u pravilu zahtevaju saglasnost svih relevantnih strana.
Tereti poput hipoteke ili zabeležbe spora povećavaju rizik produženog postupka, otežavaju dobijanje kredita i smanjuju interesovanje kupaca.
Pristup parceli kao ključan preduslov za gradnju
Pristup javnom putu u praksi odlučuje da li parcela ima upotrebnu vrednost. Najčešće se pojavljuju tri situacije:
- prilaz ide preko tuđe parcele bez upisanog prava službenosti
- put postoji na terenu, ali pravno nije rešen kao javna površina
- prilazni put nema odgovarajuću širinu ili nije prohodan za građevinsku mehanizaciju
U takvim slučajevima kupci obično odustanu ili očekuju značajno umanjenje cene, pa parcela ostaje na tržištu duže nego što prodavac planira.
Neusaglašenost katastarskog stanja i stanja na terenu
Česti su primeri pomerenih ograda, objekata preko međe, neprecizno utvrđenih granica, kao i situacije gde se deo parcele faktički koristi kao prilazni put.
Rešavanje obično zahteva geodetsko snimanje, usaglašavanje međa, izradu elaborata i sprovođenje upisa promena.
Vreme i trošak takvog postupka često utiču da vlasnik odlaže prodaju ili gradnju.
Plac kao investicija: zašto se čeka rast cene umesto gradnje
Dobar deo vlasnika tretira plac kao parkiranje kapitala.
Razlog je jednostavan: rast vrednosti zemljišta u traženim zonama može da deluje sigurnije i jednostavnije od ulaska u gradnju, koja nosi rokove, rizike i dodatne troškove.
Očekivanja o planovima i infrastrukturi
Najčešći motiv za čekanje jeste očekivanje da će zona dobiti novu saobraćajnicu, javni prevoz, školu, komercijalne sadržaje ili promenu namene u planu.
U takvim situacijama vlasnik procenjuje da je racionalnije sačekati nego prodati po ceni koja važi danas.
Investitorska logika: vrednost se meri kapacitetom gradnje
Na tržištima sa jakom tražnjom, vrednost placeva se često računa kroz dozvoljenu izgrađenost i spratnost.
Parcela sa jasnim uslovima i visokim kapacitetom gradnje dobija premiju, pa vlasnik može da bude motivisan da čeka kupca koji plaća maksimalno.
Rizik gradnje i administrativni teret
Čak i kada gradnja deluje izvodljivo, proces obuhvata projektovanje, dozvole, priključke, izvođače, kontrolu kvaliteta i finansiranje.
Za vlasnika bez iskustva ili bez kapitala, čekanje ponekad izgleda kao manje rizična opcija.
Kako proveriti plac pre kupovine: kratka lista koraka
Kupovina placa ima smisla tek nakon provere koja smanjuje rizik.
U praksi, korisno je proći sledeće korake redom.
1. Provera katastra i tereta
Zatraži list nepokretnosti i proveri vlasništvo, udeo, terete, zabeležbe i službenosti. Obrati pažnju na pravo prolaza i eventualna ograničenja koja mogu uticati na gradnju ili na kreditiranje.
2. Provera urbanističkih uslova i planske dokumentacije
Proveri namenu, dozvoljenu spratnost, izgrađenost, zauzetost, obavezne udaljenosti, kao i uslove za parking i pristup.
Traži jasnu informaciju da li se dozvola može dobiti u razumnom roku ili je potrebno čekanje izmena planova.
3. Provera infrastrukture i realnih troškova priključaka
Utvrdi gde su najbliže tačke priključenja za struju, vodu, odvodnju i telekom.
Zatraži informativne uslove ili procenu troškova od nadležnih preduzeća, jer razlika između “blizu” i “na parceli” često znači veliki trošak.
4. Provera pristupa i granica parcele
Proveri pravni status pristupnog puta i njegovo stanje na terenu.
Angažovanje geometra radi provere međa i usaglašavanja stanja često sprečava kasnije sporove i dodatne troškove.
Zaključak
Cena ara građevinskog zemljišta u Srbiji vredi onoliko koliko vredi mogućnost brze i izvesne gradnje.
Najveća razlika nastaje između parcele koja ima jasne urbanističke uslove, rešen prilaz i dostupne priključke, i parcele kod koje makar jedna od tih stavki ostaje otvorena.
U drugom slučaju plac često ostaje prazan, jer kupac dobija obavezu rešavanja problema, a prodavac u cenu već uračuna očekivanje buduće vrednosti.
Za procenu vrednosti treba gledati ukupnu cenu do početka gradnje, ne samo cenu po aru.